深圳又一座“再造新城”崛起！10大旧改推进，下一个价值高地？

2023-09-08 10:52:20 来源：深圳房地产信息网

说到罗湖，你会想到什么？

是鳞次栉比的高楼，狭窄拥堵的道路？还是罗湖那深圳独有的生活气？

作为改革开放“第一区”的罗湖，历经40多年发展的今天，日渐陈旧的城区和产业结构，以及基础设施已然制约着片区的发展。

(相关资料图)

为了解决这一痛点，罗湖在几年前提出再造一个新罗湖，这也是罗湖区“十四五”规划的明确目标。近年来，罗湖通过城市更新、土地整备等方式，不断释放优质产业空间，以激活辖区新产业、新消费、新业态。

如今，你去到罗湖，站到处贴着拆字的旧楼、轰鸣声声的工地以及众多新拔地而起的高楼面前，会猛然发现，一座新城正在“崛起”！

据罗湖十四五规划显示，期间力争实现直接供应用地45公顷，空间储备用地20公顷，完成综合整治用地不少于150平方公里。新增更新单元计划规模为100公顷。力争通过城市更新和土地整备筹集保障性住房（含配套宿舍）面积不少于25万平方米等多项指标数据。

基础设施也在补短板，如将新增教育设施不少于6所，高中不少于2所，养老院不少于1所等……

回归到项目上，罗湖的城市更新项目约有89个，包括华润湖贝项目，京基-蔡屋围旧改、笋岗-清水河片区旧改等超大体量的综合体；目前，部分住宅项目（如京基布心村旧改一期天韵府）已动工且将入市。

事实上，罗湖今年至今无一个住宅项目入市，等于在住宅方面是“0供应”，而目前进入计划的也仅有天韵府一个住宅盘，仅只有244套。

多年来，罗湖均没有宅地供应，目前在售的项目也基本以旧改为主。根据罗湖的计划，今年将会加快湖贝、蔡屋围城市更新统筹片区等进展，这些项目也是大家非常期待的项目。

查看了近一年的旧改信息，我们统计了罗湖10大旧改的最新进展：

1、京基．布心村水围村项目

一期天韵府，展示中心/样板房均已开放

项目位于罗湖区布心太白路旁，靠近地铁5号线“布心站”，7号线“太安站”，属于“双地铁”物业。

更新单元用地面积116861.4㎡，拆除用地面积111994.4㎡，开发建设用地面积76318.5㎡（含划入国有未出让零星用地3000㎡），规划容积848270㎡，其中，住宅444090㎡，商业、办公及旅馆业建筑341400㎡，商务公寓38030㎡（含人才公寓7610㎡）。

公共配套设施：含一所9班幼儿园2400㎡，占地2700㎡；一所18班幼儿园4800㎡，占地5400㎡等。另外，须配建占地3000㎡的社区体育活动场地。

项目共分二期4个地块开发，其中一期是京基天韵府，京基天珺府，京基天宸府，二期是京基璟悦府。

【京基御景天韵府】总占地面积4.8万㎡，建筑面积约54.8万㎡，将推出1栋B座，共244套房源，面积70-85㎡的2房1卫，105-120㎡的3房2卫，150-180㎡的4房2卫户型，目前营销中心及样板房已经开放。

天韵府效果图

2、京基．蔡屋围项目

总建面约273万㎡

蔡屋围城市更新统筹片区项目位于罗湖区桂园街道，主要包括蔡屋围城中村（清庆、南村、新围）、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域。

蔡屋围城市更新统筹片区项目更新单元用地面积336760.5㎡，拆除用地面积266729.5㎡，开发建设用地面积180404.0㎡（其中不含移交政府的商业用地6500㎡）,地上计容积率总建筑面积2556700㎡，地上容积率13.75，加上地下商业建筑面积177100㎡，地下公共配套建筑面积6000㎡，总建面约273万㎡。

其中，深圳原地标建筑晶都、寰宇大厦原址上，也将诞生两座新的深圳地标建筑。

2021年7月，项目开工，据规划，到2025年，蔡屋围超高层主体完成 50%。

子项目A（14-01地块）作为蔡屋围项目首开地块之一，开发建设用地面积21496.48平方米，容积率≤11.19，规定建筑面积240410平方米，其中住宅122650平方米（含保障性住房14500平方米)等，项目A（14-01地块）拟新建250米以上超高层建筑。

二期规划分为子项目D（南村片区）、子项目E（南村东片区）和子项目F（滨苑片区）三个子项目实施。

3、华润．湖贝统筹片区项目

总建面约220㎡，约57万平住宅

项目位于罗湖区东门街道，南侧为深南大道，北侧为现状中兴路，东侧为文锦中路，西侧为东门中路。

湖贝旧村改造计划始自1992年，这块“硬骨头”历时30年才被啃下。

项目总用地面积约40万平，拆迁之后可开发建设用地总面积约17.3万平，规划总建筑面积约220万平，包含约49万平商业、约71万平办公、约57万平住宅(含保障房)、约21万平公寓、约20万平政府公共配套。整个体量相当于1个南山万象天地加深圳万象城。

据悉，该项目涵盖旧城中村、旧住宅区、旧商业区等不同更新类型，共计40万㎡统筹片区，93宗地，34处零星用地。此外，项目包括30万㎡拆除范围，77万㎡拆赔建筑，共涉及1600户旧住宅区、2000户村民、42家业主、11家区属单位、19家市属单位，预计需要25亿过渡安置费，因此拆迁成本高昂，被媒体誉为“深圳城市更新之最”。

值得一提的是，片区中规划有一座500米高超甲级销售型写字楼，另外，有着百年历史的湖贝旧村，核心保护和建设控制范围就有14478平方米。

湖贝塔将是世界罕见的唯一与古村并存的500米塔楼。片区地下将于地铁湖贝站的地下连接通道。

据了解，湖贝项目共分四期建设，预计2030年建设完成。其中，湖贝旧改一期已于2019年9月正式动工开建。一期总占地面积8.8万平方米，总建筑面积70.5万平方米，投资额208亿元，预计2024年建成。

按规划，C2地块开发建设周期暂定为7年，500米湖贝塔预计2028年落成。

近日，湖贝统筹片区城市更新单元一期A1地块项目取得建设用地批复公告。

4、华润田心村项目

建面531763㎡，住宅面积189216㎡

田心村改造项目位于罗湖区笋岗街道，北临梨园路，西临宝岗路，南至笋岗小学，东临广深铁路。

该项目拆迁用地面积72454㎡，开发建设用地面积59083㎡，计容积率建筑面积531763㎡，包括：住宅189216㎡（含保障性住房7569㎡），商业45800㎡，商务公寓196917㎡，商业性办公50430㎡，酒店40000㎡，配套设施9400㎡，容积率9.0，建筑覆盖率35%，绿化覆盖率40%，建筑限高200米，配套停车位3087个。

项目分为2期开发，其中第1期分4个子项目推进。

2022年，田心村改造项目一期子项目1（1-01地块）正式确认实施主体为华润。未来，田心村在完成7.2万㎡土地的拆迁之后，将蜕变为一座综合体大城，包含住宅、商业、商务公寓、写字楼、酒店等多种业态。

5、城建梅园片区更新项目

主体已建到30多层，住宅面积7.52万㎡

城建梅园片区更新项目位于笋岗-清水河片区内，泥岗东路与红岭北路交汇处东北角，距离7、9号线换乘站红岭站仅340米路程。

项目定位为罗湖金融科技创新广场，未来拟打造成承载城市中心职能的标杆之作，其中包含了住宅、商业、办公、商务公寓、产业研发用房等产品，以及一所9年制学校，是片区内产品最丰富，住宅指标较大的综合体项目。

目前，项目主体已建到30多层，九年制学校主体出地面。

项目拆除重建用地面积7.5万㎡，开发建设用地面积4.1万㎡，计容积率总建面高达46.8万㎡（包含地下商业建面1.28万㎡），总投资近150亿元，贡献率高达45%。

其中，住宅7.52万㎡（包含保障性住房2.4万㎡），商业、办公及酒店21.1万㎡（含地下商业1.28万㎡），商务公寓8.6万㎡（含人才公寓1.73万㎡），产业研发用房8.18万㎡（含创新型产业用房0.98万㎡），公共配套设施1.34万㎡（含变电站、服务中心、12班幼儿园等）。

项目由1栋81F高端商务写字楼，1栋48F研发办公楼，1栋36F商务公寓，1栋60F云端住宅，3栋46-60F保障性住房（公租房+安居房），1所36班九年制学校，1所幼儿园组成。

地块性质为“工改保”，将提供420套安居房，推测两房三房都有，独栋150米高，预计进展正常的话将在24年配售，价格将在4万左右。

城建梅园项目最新进展

6、澳康达旧改项目

住宅面积155773㎡

项目位于罗湖区清水河街道，西临红岗路，南邻环仓南路和油气路，北接清水河一路，分为AB两个片区。

规划显示，项目拆除范围用地面积104090.1㎡，开发建设用地面积80577.9㎡（含划入国有未出让零星用地2804.6㎡）。

规划容积521958㎡，其中厂房287338㎡，研发用房51724㎡，宿舍型保障性租赁住房14367㎡，住宅155773㎡，商业1500㎡(其中地下商业1000㎡)，配套一所9班幼儿园等。

另配建社区体育活动场地占地面积（居住）1350㎡，社区体育活动场地占地面积（产业）1400㎡等。

申报主体为深圳市城澳置业发展有限公司。查询工商信息信息显示，该公司由深圳市城脉投资控股有限公司全资控股。

7、东湖街道布心花园一、二、四区城市更新单元

住宅面积701280㎡

项目位于罗湖区东湖街道，东依丹平快速路、深圳水库，南邻布心路，西接东晓路，北至太白路。

罗湖区东湖街道布心花园一、二、四区城市更新单元列入《2020年深圳市城市更新单元计划罗湖区第二批计划》。

更新单元用地面积171632.2平方米，拆除用地面积168391.0平方米，开发建设用地面积126179.3平方米（含划入国有未出让零星用地423.1平方米）。

规划容积824580平方米，其中住宅701280平方米（含人才住房和保障性住房152950平方米），商业、办公及旅馆业建筑75430平方米，地下商业6500平方米，公共配套设施41370平方米[含18班幼儿园2所（建筑面积12600平方米,占地面积10800平方米）等，另配建社区体育活动场地占地面积6000平方米。

8、桂园街道红岭片区城市更新单元

拟拆除范围50648平方米

项目位于罗湖区桂园街道，拆除范围用地面积50648平方米，拟更新方向为居住、商业、新型产业等功能；拟拆除范围内落实不少于12807平方米公共利益项目用地。

项目申报主体为罗湖区桂园街道办事处。

9、清水河片区重点城市更新单元

拟拆除用地面积459996.8㎡

2021年2月26日，罗湖区清水河街道办事处发布清水河片区重点城市更新单元意愿公示。

清水河片区重点城市更新单元位于罗湖区清水河街道，南临清水河一路、西接红岗路路，东临广深铁路，北临布吉河河道。

清水河片区重点城市更新单元拟拆除重建范围内主要为仓储物流用房、城中村私宅与旧住宅小区，含部分商业用地、教育设施用地等，拟拆除范围用地面积459996.8㎡。

申报主体为深圳市罗湖区城市更新和土地整备局。

10、泥岗片区重点城市更新单元

拟拆迁用地面积171145.4㎡。